Introdotta con obiettivi ambiziosi, la cedolare sugli immobili residenziali dati in affitto ha prodotto risultati limitati in fatto di emersione di base imponibile e di alloggi immessi sul mercato. Di sicuro ha avvantaggiato i proprietari più ricchi.
Gli obiettivi della cedolare
Sono passati undici anni dalla prima applicazione della cedolare secca, la flat tax sui redditi da locazione, e ancora permangono dubbi sulla sua reale efficacia, in particolare sulla sua capacità di ripagare il mancato gettito con l’aumento di base imponibile.
Quando fu introdotta, attraverso l’imposta proporzionale del 21 per cento (al 19 per cento, poi sceso al 10 per cento, per i contratti concordati) sugli affitti a sostituzione dell’Irpef progressiva e altri tributi, la cedolare secca aveva obiettivi ambiziosi:
ridurre drasticamente l’evasione fiscale dei redditi da locazioni;
incentivare la concessione in locazione di immobili altrimenti lasciati inutilizzati in modo tale da aumentare la base imponibile, auspicabilmente neutralizzando la perdita di gettito conseguente all’abbassamento dell’aliquota;
calmierare il mercato degli affitti grazie all’aumento degli immobili sul mercato e lo sconto d’imposta, nell’ipotesi che parte di questo si potesse tradurre in una riduzione del canone d’affitto.
Proviamo qui a fare un po’ di chiarezza, condividendo la sintesi di un progetto di ricerca effettuato recentemente utilizzando dati amministrativi di fonte fiscale e catastale.Lo studio
Il punto di partenza è la dichiarazione dei redditi del 2014 per un campione casuale di 80mila contribuenti italiani, con sovra-rappresentazione dei redditi più alti. Ad esso sono state unite le dichiarazioni del periodo 2008-2015 e i dati del Catasto degli immobili, essenziali per distinguere gli immobili residenziali (unici destinatari della cedolare, nel periodo da noi considerato) dagli immobili commerciali.
Dal momento che la legge ha avuto un iter relativamente rapido, che il cambio di destinazione di un immobile è un evento raro nei dati a nostra disposizione e che vendere un immobile commerciale per acquistarne in sostituzione uno residenziale è un processo complesso, abbiamo stimato un modello diff-in-diff per valutare gli effetti della cedolare sugli immobili residenziali (trattati) rispetto agli immobili commerciali (controlli), il cui reddito generato è rimasto soggetto a Irpef nel periodo considerato. La qualità dei dati e la strategia econometrica di stima adottata permettono di concludere che la cedolare ha comportato:
un aumento medio del 3,8 per cento degli immobili sul mercato delle locazioni;
un aumento medio della base imponibile dei redditi da immobili del 6,6 per cento;
nessun effetto significativo sul valore di mercato degli affitti.
Possiamo concludere che la cedolare ha incrementato lo stock di immobili sul mercato regolare e la base imponibile dichiarata, ma in percentuali limitate rispetto alle aspettative iniziali (si veda per esempio, qui). Si conferma anche la sovrastima della auspicata generosità dei proprietari verso i propri inquilini: la riduzione dell’imposta è entrata tutta nelle sole tasche dei primi.
